Тrestor.ru
Слабое звено

Продавцов и покупателей жилья "в чистом виде" на рынке немного. Большинство хочет, доплатив некую сумму, улучшить свои жилищные условия. Вариант с прямым обменом, распространенный в советские времена, осуществить сложно. Приходится искать другие пути.

Как говорят риэлторы, решить вопрос можно посредством схемы с встречной покупкой. То есть агенты по недвижимости, исходя из пожеланий своих клиентов, выстраивают цепочку. С одного ее конца обязательно должен быть прямой покупатель, с другого – «чистый» продавец. В середине - те, кто пытается переехать в квартиру побольше, внеся доплату (или поменьше, получив ее). Далее следует многоступенчатый «денежно-квартирный обмен». Число звеньев в цепи может колебаться от трех до десяти.

Встречка в лицах

Рассмотрим конкретный пример многоступенчатой сделки с встречной покупкой. Предположим, в Петербург приезжает студент, которому родители готовы купить комнату в коммуналке за 1 млн руб. В комнате живет молодая семья, которая мечтает переехать в собственную квартиру. Миллион молодожены собираются выручить от продажи комнаты и еще 1,5 млн думают взять в кредит. В подходящей им «однушке» проживает бизнесмен. Он хочет приобрести четырехкомнатную квартиру и готов из собственных сбережений доплатить 3,5 млн. В свою очередь, четырехкомнатными апартаментами владеет известный ученый, планирующий уехать на постоянное место жительство в США. Итак, эти люди обращаются к профессионалам. При этом вероятность того, что все пришли в одно и тоже агентство недвижимости минимальна. В дело включаются агенты разных компаний. Не найдя в базах данных своих фирм подходящих вариантов, они обращаются к базам коллег по бизнесу. Таким образом и формируется цепочка. Допустим, цены, и площади квартир устраивают все заинтересованные стороны. Но неожиданно возникает заминка с кредитом. Первоочередная задача агентов: не допустить развала цепочки и уговорить всех немного подождать. Когда кредит получен, наступает самый важный этап: студент платит молодой семье и въезжает в комнату, те передают деньги (вырученные от реализации комнаты и полученные в банке) бизнесмену и оказываются собственниками отдельного жилья. Коммерсант добавляет к полученной от молодоженов сумме свои сбережения и расширяет пространство, а ученый переводит полученные средства в американский банк и уезжает в США. Отметим, что подписание договоров и их заверение у нотариуса происходит, как правило, в один день и лучше на него других дел не планировать. Задача риэлтора заключается в том, чтобы собрать всех участников цепочки со всеми документами на руках в одно время и в одном месте.

Риэлтор придет на помощь

Описанная выше ситуация – практически идеальный пример. В жизни молодая семья могла вообще не получить кредит, а бизнесмен - передумать тратить деньги на жилье и цепочка бы распалась. Выходит, схема со встречной покупкой очень сложный и затянутый во времени процесс. И осуществить все операции без помощи опытного риэлтора практически невозможно. К тому же, как отмечают эксперты, сейчас на рынке встречаются квартиры с поддельными правоустанавливающими документами (от личных паспортов их якобы владельцев до фальшивых документов о приватизации, купли-продажи, обмена, дарения и так далее). Примером варианта откровенного мошенничества является совершение сделки без согласия одного из супругов (по поддельной доверенности).

Объективной сложностью можно считать и наличие среди собственников несовершеннолетних. В случае, если у вас есть несовершеннолетние дети, осуществить операцию по купле-продаже квартиры можно только с разрешения муниципальной комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав. Определенных проблем можно избежать, если сначала проконсультироваться с независимым юристом. После этого последует поход в агентство недвижимости. Тут есть один нюанс: человек либо выбирает определенную квартиру (которой уже занимается определенное агентство), либо изначально определяется с риэлтором, который впоследствии подыскивает ему подходящее жилье. Если вы решили пойти вторым путем, то критериев выбора риэлтора несколько. Самый простой - рекомендации друзей и родственников. Кроме того, необходимо собрать сведения об агентстве в СМИ. Первичную информацию можно получить через интернет. Там можно узнать, как долго компания работает на рынке и состоит ли в профессиональных ассоциациях, почитать отзывы благодарных (или не очень) клиентов.

За документы – в ответе Итак, предположим, выбор сделан в пользу того или иного агентства. Вы направляетесь туда и просите проекты договоров, которые вскоре вам предложат заключить. «Каждая сделка уникальна, - говорит нотариус, член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Елена Ульянова. - Поэтому прежде чем подписывать договор, лучше проконсультироваться у независимого эксперта. Он подскажет: какие пункты надо изменить, дабы ваши интересы были максимально соблюдены». Кстати, то, как отреагируют сотрудники агентства недвижимости на вашу просьбу дать типовые договоры на ознакомление с юристом (нотариусом или адвокатом) – тоже своего рода лакмусовая бумажка. Если вам в этом отказывают, стоит задуматься: а надо ли иметь дело с подобной организацией. Вторым показателем профессионализма агентства является готовность компании вносить по желанию клиентов изменения в свой «шаблонный» вариант.

Если предлагаемый договор устраивает клиента риэлторской компании, он может переходить к следующему этапу – подписанию бумаг. Поскольку, как прямые покупки, так и продажи крайне редки, то, как правило, заключается договор на предоставление услуг по продаже объекта и дополнительное соглашение об оказании услуг о покупке жилья. Размер вознаграждения агентства составляет 6–8% от суммы сделки и зависит от сложности ее проведения. «Некоторые агентства предлагают заниженные проценты, - рассказывает ведущий специалист по недвижимости АН «Авентин» Виктор Левин. - Но это может свидетельствовать о том, что и качество услуг будет невысоким». Поэтому предложение организовать сделку за 1–2% должно насторожить.

Если вы хотите принимать участие в сборе необходимых для осуществления сделки документов, агентство препятствовать не будет. Но, как правило, люди дорожат своим временем и перепоручают это агенту (выписывая через нотариуса соответствующую доверенность). Если квартира находится в муниципальной собственности, ее приватизируют и регистрируют сделку в УФРС по Петербургу и Ленинградской области (бывшем ГБР). Далее, агент начинает собирать справки (из паспортного стола, ПИБа и т. д.). Параллельно с этим ведется поиск альтернативного жилья. Сначала составляется цепочка. После того, как все ее участники посмотрели предназначающееся им жилье и остались им довольны, агенты (а их может быть столько же, сколько звеньев в цепи) начинают проверку правоустанавливающих документов. «Подготовкой договора купли-продажи объекта недвижимости должен заниматься юрист», - говорит председатель специализированной коллегии адвокатов «Зона Закона» Алексей Пономарев. Риэлтор, по его словам, может проверить «чистоту» объекта, но на следующем этапе в работу должен включиться эксперт в области юриспруденции.

Встреча у ячейки

В случае прямой продажи схема передвижения денег следующая. «При заключении сделки оговоренная сумма проверяется в банке, предложенном продавцом (так как именно он должен получить деньги), и пересчитывается вручную, - рассказывает Алексей Пономарев. - Затем деньги закладываются в ячейку, при этом составляется договор пользование ячейкой, где указываются условия допуска сторон». На практике, продавец получает деньги за свою квартиру в три этапа. Первую часть суммы – после регистрации сделки в УФРС, вторую - после снятия с регистрационного учета собственников и третьих лиц. К третьей части денег он получает доступ после подписания акта освобождения квартиры. Если же речь идет о цепочке, грамотный риэлтор прописывает до мелочей все правила, устанавливающие допуск тех или иных участников сделки к ячейке. Кстати, перед тем как подписывать этот договор нелишним будет показать его проект независимому юристу. Отметим, что любая передача денег возможна только в том случае, когда все квартиры зарегистрированы в УФРС на новых владельцев. Передача эта происходит в соответствии с условиями, которые прописаны в составленном банковском договоре.

Смотрим и подписываем

Когда человек впервые приходит в свою будущую квартиру, составляется акт осмотра, в котором указывается ее состояние, вплоть до мелочей. Итак, предположим, все стороны пришли к соглашению. Подписали договор купли-продажи, отдали документы в нотариат. По словам юристов, нотариус нужен для того, чтобы заверить подписи лиц, проверить их дееспособность, а также убедиться в полноте комплекта необходимых документов. Следующий этап - регистрация в УФРС, после которого следует второй визит в квартиру. В ходе него сверяется состояние квартиры (до и после), проверяются оплаченные счета за коммунальные платежи, а также то, что все собственники и третьи лица сняты с регистрационного учета.

«Без подписанного акта сдачи-приемки, - комментирует ситуацию Виктор Левин, - продавец денег в банке не получит. Как вариант ему будет предложено оплатить недостающее в квартире из полагающейся за жилье суммы». Но на практике, такие случаи очень редки. Если человек решил продать квартиру, он заинтересован в том, чтобы она находилась в приглядном состоянии. И вот сделка совершена, государственная регистрация пройдена, продавец получает часть причитающейся ему суммы и сторонам предстоит перерегистрация. Далее – паспортный стол, где вы должны сняться с регистрации по старому адресу и прописаться в приобретенной квартире. Потом остается лишь подождать немного разрешения бюрократического вопроса и все деньги у вас в кармане. Как видите, процесс улучшения жилищных условий посредством схемы со встречной покупкой чрезвычайно сложный и кропотливый. И ключевые роли для в них играют риэлтор и независимый юрист. Агент обеспечивает прохождение всего процесса, проверяет «чистоту» всех квартир, второй - консультирует клиента по ключевым и спорным вопросам.

Схожие статьи
Обезопасимся
Оценки
Налоговая
Правление
 




Архив новостей:

Бумажные дела || Правда
Роскошь|| Нормы
Цитатник|| Краны
Дело || Проблемы прав
Дорогие налоги|| Недвижимость
Реставрация|| Организации
Хрущевки || Опасение
Обязаны|| Воспитание
Охта|| Не дрогнем
Санкция || Новостройки
Долг|| Программа
Качество|| Девелопмент
Регулирование || Прикрытие
Соинвесторы|| Созидание
Петербург|| Рубль
Обустройство || Прописки
Собственное|| Сельхоз
Госуклон|| Объекты
Универмаг || Дороги
Гарантии|| Ставки
Эффективность|| Функции
Госнужды || Поправки
Ипотека онлайн|| Экономия
Ритейл|| Строитель
Кооперация || Газпром
Информация|| Участки
Компенсация|| Продажа
Промзона || Землемеры
Подготовка|| Льготы
Столица|| Бюджет
Условимся || Спрос
Деревяшки|| Планка высоко
Метры|| Падение
Расширение || Риэлторы
Госрезервы|| Криминал
Противовес|| Отъем земли
Домик || Освоение
Неплательщик|| Дачи дачи
Независимо|| Электро
Кооперативчик || Стандарты
Куски|| Спецы
Самоволка|| Льготы
Подписание || Эксперимент
Перегон|| В законе
Кирпичи|| Аукцион
Упрощение || Перехват
Продление|| Революция
Смольный|| Анализаторы
Ломбарды || Советники
Бренды|| Полгода
Попытка|| Главстрой
Прорыв || Море
Реновация|| Природа
Стратегии|| Чиновник
Управление || Не будет
Мониторинг|| Окошко
Капремонт|| Урок
Распродажа || Лицензия
Города|| Линия
Трущобы|| Опережение
Ответственность || Узы
Замужем|| Коммуналка
Сквоттер|| ПБЮОЛ
Не зарекайся || Законопроект
Вклады|| Реформа ЖКХ
Безликость|| Тянем
Долгий срок || В оборот
Люди|| Лотерея
Строемся|| Система учета
Комфорт || От государства
Головоломка|| Припасы
Одноэтажки|| Положено
Нацпроект || Достоинство
Рублевые|| Дешевле рынка
Глубина|| Лизинг
Стройкомплекс || Интересы
Крыши|| Дворы
Быстрота|| Шесть соток
Профиль || Противники
Реконструкция|| Соцнормы
Серость|| Переход прав
Утверждение || Нелегальщик
Мелкота|| Не сесть бы
Быль|| Прихватизация
Экономрост || Комиссия
Нищие|| Насыщение
Для приватизатора|| По льготам
Прописью || Миссия
Долевое участие|| Схемы
Очереди|| Сокращение
Внесение || Расчет
1 полугодие|| Оформление
Не сбежать|| ЮНЕСКО
Стабилизация || Подача
Трехлетка|| Концессия
Плотность|| Дети наши
Масс-строй || Телефон
Солидарность|| Новое слово
Земналог|| Башни
Копнули || Земотношения
Берега|| Составчик
Преграда|| Штрафанем
Крупные суммы || В селах
Небеса|| Высокие цены
Засада|| Очередник
Россцены || Строймонтаж
Трещины|| Ленинградка
Тепло|| Феникс
Фискал || Хозяин
Платежи|| Знание
Неволя|| Супруги
О рекламе || Торги
Статус|| Сертификат
По этажам|| Градострой
Цемент || Семинары
Правила|| Экология
Броня|| По расчету
Снос || Трещины
Алмазы|| Выселение
О бизнесе|| Госполе
Срок исков || Управленцы
Парковка|| Транспорт
Слабое звено|| Насторожились
Сберкассы || За и против
Покупатель|| Роем под музей
Границы|| Средства
Валюты || Расселение
Страх|| Поселок
Опыт|| Справедливость
Ликвидность || Абхазия
Сестрорецк|| Кольцо
Вопрос|| Острова
Имя собственника || Реанимация
Ускоренно|| Обострение
Типовые дома|| Плюс
Есть жилье || Вкладывай
Пульс городов|| Недооценка
Иностранцы|| Категория
Пятиэтажки || Старики
Панельки|| Бетонщики
Сноси и строй|| Бледность
Подороже бы || Эффект
При своих|| Миллиардеры
Москоммерцбанк|| Пришли
Реестры || Первенец
Комуфляж|| Фаза
Прогнозы|| Упрощенка
Обитание || Построй || Под процент || Для клиентов || Жилпакет || Принятие || Скандал || Без суда || Многоквартирка || Дай волю

© 2010 Copyright. Все права защищены.