Тrestor.ru
Фискал

Город как собственник земли при проведении конкурсов на право застройки территорий вполне может предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья.

Один из предметов гордости руководителей Смольного – внедренные в Петербурге технологии торгов объектами недвижимости. Аукционы проходят гласно и честно, в оборот вводятся земельные участки и здания, в том числе находящиеся в неприглядном, аварийном состоянии, в бюджет города поступают миллиарды рублей от продажи собственности. Однако и столь прогрессивный инструмент, как торги, введенный во многом благодаря усилиям губернатора Валентины Матвиенко, требует от чиновников определенной культуры и просто вдумчивого применения.

Об этом напоминают недавние конфузы, омрачившие славную историю аукционных инноваций. Так, по решению суда расторгнут договор с компанией, победившей в январе 2007 года на торгах на право комплексного освоения 18,4 га территории Купеческой гавани (побережье Финского залива, рядом с дворцово-парковым ансамблем Петергофа). Стоимость земли превысила стартовую в 67 раз и достигла 1,2 млрд рублей. Эксперты сразу отмечали, что 240 долларов за 1 кв. м земли, требующей инженерного обеспечения, а также «расчистки» от имущественно-правовых обременений, – это явно завышенная цена. Построив элитный коттеджный поселок (и еще исполнив при этом охранные требования КГИОП), девелоперу пришлось бы продавать недвижимость чуть ли не в два раза дороже, чем конкурентам, реализующим проекты аналогичного класса. Осознав, очевидно, коммерческую утопичность ситуации, победитель не стал рассчитываться с Фондом имущества Санкт-Петербурга за покупку. Участок вновь выставляется на торги, а губернатор требует продать его не менее чем за 1,2 млрд рублей! Другой пример – в начале сентября на образцово-показательном аукционе в рамках форума PROestate за 403 млн рублей (с превышением цены в 44 раза) продали участок 0,2 га с небольшим зданием на Боровой улице (причем уже за Обводным каналом!). В итоге победитель уклонился от подписания договора купли-продажи.

Общая проблема отнюдь не сводится к чрезмерному азарту участников рынка. Не стоит переживать и за личные риски девелоперов, особенно если речь идет об объектах коммерческой недвижимости (подумаешь, бизнес-центр или торговый комплекс будет окупаться на несколько лет дольше). Важно другое – влияние механизма торгов землей на рынок жилищного строительства и непосредственно на уровень цен вводимого жилья.

Известны случаи, когда в Приморском районе, где в основном пока строится жилье эконом-класса, цена земли достигала 800 долларов за 1 кв. м. Но даже если обходится без подобного «экстрима» (и плата за землю составляет 200?300 долларов за 1 кв. м.), в структуре себестоимости многоэтажного жилья на земельный участок приходится не менее трети расходов. Помимо этого, надо учитывать затраты на инженерно-энергетическое обеспечение территории, которые, как признают руководители Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, обычно достигают 300 долларов на 1 кв. м возводимого жилья. Более того, при освоении крупных территорий на девелоперов ложится решение вопросов строительства головных источников. В частности, чтобы застраивать территорию Северной Долины (270 га), победителю торгов – структуре холдинга Олега Дерипаски – похоже, придется построить еще и ТЭЦ «Парнас» стоимостью около 500 млн долларов. Насколько «доступным» окажется жилье – большой вопрос. На наш взгляд, властям давно пора неформально переосмыслить иерархию своих управленческих приоритетов, особенно если речь идет о земле под жилищное строительство. Нужно определиться, является ли главной фискальная составляющая – наполнение бюджета и, попутно, повышение благосостояния чиновников (говорят, не только сотрудники Фонда имущества, но и КУГИ имеют материальные стимулы к увеличению поступлений в бюджет). Или все-таки городу важнее так распоряжаться землей, чтобы решалась самая актуальная для общества задача – строительство относительно доступного жилья? А если выбор делается в пользу второго варианта, то, не ограничиваясь жалобами на федеральное законодательство, нужно искать иные критерии отбора победителей конкурсов вместо максимальной цены покупки земли.

Конечно, чиновникам и смольнинским юристам придется напрячься, вырабатывая более сложные схемы. Так, город как собственник земельных ресурсов при проведении конкурсов на право застройки территорий вполне мог бы предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья. Следовало бы подумать и над возможностью включения жилищных проектов на городских землях в программы ипотечного кредитования для определенных категорий жителей. Причем уместным было бы бюджетное субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам и, что важно, предоставление городом дополнительных гарантий банкам.

Впрочем, власти должны не только ответить на вопрос, уместно ли торговать городской землей, взвинчивая цены на жилье. Необходимо увеличивать предложение на весьма дефицитном сегодня рынке земельных участков. Не секрет, что строители недовольны темпами подготовки и качеством документации на участки, выставляемые на торги, которую готовят чиновничьи структуры. Кроме того, следует стимулировать рост предложения участков на вторичном рынке, оказывая экономическое давление на неэффективных собственников земли. Но увы, система расчета земельного налога, привязанная к кадастровой оценке земли, не решает этой задачи, а новая методика определения арендной платы, разработанная ГУИОН, уже третий год согласуется в Смольном (а теперь и в Законодательном собрании). Скептики могут возразить: мол, власти вряд ли пожертвуют таким банальным источником бюджетных доходов, как продажа на торгах прав на освоение земли. Однако мы не считаем эти ожидания беспочвенными. Недавно Валентина Матвиенко распорядилась прекратить продажу на торгах объектов недвижимости, арендуемых малыми предприятиями, без их согласия. Если вступит в силу закон, принятый Госдумой уже в первом чтении, дающий малому бизнесу преимущественное право выкупа арендуемых помещений, губернаторский мораторий реально поможет тысячам малых предпринимателей. В общем, в отдельных случаях Смольный может поступиться извлечением максимальных доходов из городской недвижимости. Логично сделать и следующий шаг, чтобы сам город не спекулировал на земле под строительство жилья.

Схожие статьи
Обезопасимся
Оценки
Налоговая
Правление
 




Архив новостей:

Бумажные дела || Правда
Роскошь|| Нормы
Цитатник|| Краны
Дело || Проблемы прав
Дорогие налоги|| Недвижимость
Реставрация|| Организации
Хрущевки || Опасение
Обязаны|| Воспитание
Охта|| Не дрогнем
Санкция || Новостройки
Долг|| Программа
Качество|| Девелопмент
Регулирование || Прикрытие
Соинвесторы|| Созидание
Петербург|| Рубль
Обустройство || Прописки
Собственное|| Сельхоз
Госуклон|| Объекты
Универмаг || Дороги
Гарантии|| Ставки
Эффективность|| Функции
Госнужды || Поправки
Ипотека онлайн|| Экономия
Ритейл|| Строитель
Кооперация || Газпром
Информация|| Участки
Компенсация|| Продажа
Промзона || Землемеры
Подготовка|| Льготы
Столица|| Бюджет
Условимся || Спрос
Деревяшки|| Планка высоко
Метры|| Падение
Расширение || Риэлторы
Госрезервы|| Криминал
Противовес|| Отъем земли
Домик || Освоение
Неплательщик|| Дачи дачи
Независимо|| Электро
Кооперативчик || Стандарты
Куски|| Спецы
Самоволка|| Льготы
Подписание || Эксперимент
Перегон|| В законе
Кирпичи|| Аукцион
Упрощение || Перехват
Продление|| Революция
Смольный|| Анализаторы
Ломбарды || Советники
Бренды|| Полгода
Попытка|| Главстрой
Прорыв || Море
Реновация|| Природа
Стратегии|| Чиновник
Управление || Не будет
Мониторинг|| Окошко
Капремонт|| Урок
Распродажа || Лицензия
Города|| Линия
Трущобы|| Опережение
Ответственность || Узы
Замужем|| Коммуналка
Сквоттер|| ПБЮОЛ
Не зарекайся || Законопроект
Вклады|| Реформа ЖКХ
Безликость|| Тянем
Долгий срок || В оборот
Люди|| Лотерея
Строемся|| Система учета
Комфорт || От государства
Головоломка|| Припасы
Одноэтажки|| Положено
Нацпроект || Достоинство
Рублевые|| Дешевле рынка
Глубина|| Лизинг
Стройкомплекс || Интересы
Крыши|| Дворы
Быстрота|| Шесть соток
Профиль || Противники
Реконструкция|| Соцнормы
Серость|| Переход прав
Утверждение || Нелегальщик
Мелкота|| Не сесть бы
Быль|| Прихватизация
Экономрост || Комиссия
Нищие|| Насыщение
Для приватизатора|| По льготам
Прописью || Миссия
Долевое участие|| Схемы
Очереди|| Сокращение
Внесение || Расчет
1 полугодие|| Оформление
Не сбежать|| ЮНЕСКО
Стабилизация || Подача
Трехлетка|| Концессия
Плотность|| Дети наши
Масс-строй || Телефон
Солидарность|| Новое слово
Земналог|| Башни
Копнули || Земотношения
Берега|| Составчик
Преграда|| Штрафанем
Крупные суммы || В селах
Небеса|| Высокие цены
Засада|| Очередник
Россцены || Строймонтаж
Трещины|| Ленинградка
Тепло|| Феникс
Фискал || Хозяин
Платежи|| Знание
Неволя|| Супруги
О рекламе || Торги
Статус|| Сертификат
По этажам|| Градострой
Цемент || Семинары
Правила|| Экология
Броня|| По расчету
Снос || Трещины
Алмазы|| Выселение
О бизнесе|| Госполе
Срок исков || Управленцы
Парковка|| Транспорт
Слабое звено|| Насторожились
Сберкассы || За и против
Покупатель|| Роем под музей
Границы|| Средства
Валюты || Расселение
Страх|| Поселок
Опыт|| Справедливость
Ликвидность || Абхазия
Сестрорецк|| Кольцо
Вопрос|| Острова
Имя собственника || Реанимация
Ускоренно|| Обострение
Типовые дома|| Плюс
Есть жилье || Вкладывай
Пульс городов|| Недооценка
Иностранцы|| Категория
Пятиэтажки || Старики
Панельки|| Бетонщики
Сноси и строй|| Бледность
Подороже бы || Эффект
При своих|| Миллиардеры
Москоммерцбанк|| Пришли
Реестры || Первенец
Комуфляж|| Фаза
Прогнозы|| Упрощенка
Обитание || Построй || Под процент || Для клиентов || Жилпакет || Принятие || Скандал || Без суда || Многоквартирка || Дай волю

© 2010 Copyright. Все права защищены.