Тrestor.ru
Долевое участие

В стране создан правовой прецедент: вынесено судебное решение против "серых схем" в долевом строительстве. В связи с этим аналитический центр IRN.RU попробовал разобраться, - а насколько вообще распространены подобные схемы при реализации квартир в новостройках.

Арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования «вексельной схемы». Это намек государства на то, что застройщикам пора переходить к использованию договора «долевого участия», предусмотренного законом №214-ФЗ при совершении продаж на своих строящихся объектах. Ситуация вокруг федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители сразу заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком-нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжали пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон.

Судить, чем продиктована позиция большинства застройщиков: привычкой работать по старым схемам, по которым можно привлечь средства частных инвесторов еще на этапе проектирования и избежать по отношению к ним целого ряда обязательств или действительными трудностями и административными барьерами – довольно сложно. На рынке работают разные компании, с отличными объектами, объемами строительства, конечными ценами и политикой продаж. Много зависит и от позиции региональных властей. На основе регулярных исследований рынка новостроек, проводимых аналитическим центром IRN.RU можно увидеть степень распространения различных схем реализации квартир (по типам договоров) в настоящее время:

* параметр «несколько договоров» означает, что квартиры в одном доме реализуются через разные договора; это обусловлено тем, что в качестве инвесторов по одному объекту выступает несколько компаний, которые предлагают конечным покупателям свою долю квартир по разным схемам. ** в пункт «другое» входят объекты, которые предлагаются по договорам купли-продажи либо по договорам займа.

Кратко о каждой схеме Договор долевого участия (74 объекта / 10,6% от общего объема сделок). В настоящее время - это самый надежный, защищенный законом договор. Ему посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным.

Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет). Как можно заметить, сегодня по этим договорам продается только 10,6% квартир в Москве и ближайшем Подмосковье. Все остальные схемы продажи квартир можно назвать альтернативными. Их основная цель – создать условия для продажи жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. К подобным схемам относятся договоры соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и переуступка права требования. В общей сумме по этим схемам реализуется почти 90% всех рассматриваемых типов квартир.

Договор соинвестирования (147 объектов / 21,1% от общего объема сделок) Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I. Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие федерального закона № 39 «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года. Договор переуступки прав требования (42 объекта / 6,0% от общего объема сделок)

Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе. Вексельная схема (167 объектов / 24,0% от общего объема сделок)

По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Договор предварительной купли-продажи (145 объектов / 20,8% от общего объема сделок)

Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.

Подводя черту

В итоге можно заключить, что девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья проходят по рискованным для покупателя схемам, разной степени «серости». Во многих случаях гарантом подобной сделки является авторитет застройщика и количество реализованных им объектов. Тем не менее, эти договоры недостаточно защищают клиента, в случае если возникнут реальные проблемы со строительством объекта или обнаружится банальная недобросовестность продавца. Вместе с тем на строительном рынке сложилась определенная практика, наработанная годами, и на постепенный переход к работе по закону о долевом строительстве потребует некоторого времени. Главное, чтобы этот переход не отразился на интересах конечного покупателя и не привел к очередному скачку цен на жилье.

Схожие статьи
Обезопасимся
Оценки
Налоговая
Правление
 




Архив новостей:

Бумажные дела || Правда
Роскошь|| Нормы
Цитатник|| Краны
Дело || Проблемы прав
Дорогие налоги|| Недвижимость
Реставрация|| Организации
Хрущевки || Опасение
Обязаны|| Воспитание
Охта|| Не дрогнем
Санкция || Новостройки
Долг|| Программа
Качество|| Девелопмент
Регулирование || Прикрытие
Соинвесторы|| Созидание
Петербург|| Рубль
Обустройство || Прописки
Собственное|| Сельхоз
Госуклон|| Объекты
Универмаг || Дороги
Гарантии|| Ставки
Эффективность|| Функции
Госнужды || Поправки
Ипотека онлайн|| Экономия
Ритейл|| Строитель
Кооперация || Газпром
Информация|| Участки
Компенсация|| Продажа
Промзона || Землемеры
Подготовка|| Льготы
Столица|| Бюджет
Условимся || Спрос
Деревяшки|| Планка высоко
Метры|| Падение
Расширение || Риэлторы
Госрезервы|| Криминал
Противовес|| Отъем земли
Домик || Освоение
Неплательщик|| Дачи дачи
Независимо|| Электро
Кооперативчик || Стандарты
Куски|| Спецы
Самоволка|| Льготы
Подписание || Эксперимент
Перегон|| В законе
Кирпичи|| Аукцион
Упрощение || Перехват
Продление|| Революция
Смольный|| Анализаторы
Ломбарды || Советники
Бренды|| Полгода
Попытка|| Главстрой
Прорыв || Море
Реновация|| Природа
Стратегии|| Чиновник
Управление || Не будет
Мониторинг|| Окошко
Капремонт|| Урок
Распродажа || Лицензия
Города|| Линия
Трущобы|| Опережение
Ответственность || Узы
Замужем|| Коммуналка
Сквоттер|| ПБЮОЛ
Не зарекайся || Законопроект
Вклады|| Реформа ЖКХ
Безликость|| Тянем
Долгий срок || В оборот
Люди|| Лотерея
Строемся|| Система учета
Комфорт || От государства
Головоломка|| Припасы
Одноэтажки|| Положено
Нацпроект || Достоинство
Рублевые|| Дешевле рынка
Глубина|| Лизинг
Стройкомплекс || Интересы
Крыши|| Дворы
Быстрота|| Шесть соток
Профиль || Противники
Реконструкция|| Соцнормы
Серость|| Переход прав
Утверждение || Нелегальщик
Мелкота|| Не сесть бы
Быль|| Прихватизация
Экономрост || Комиссия
Нищие|| Насыщение
Для приватизатора|| По льготам
Прописью || Миссия
Долевое участие|| Схемы
Очереди|| Сокращение
Внесение || Расчет
1 полугодие|| Оформление
Не сбежать|| ЮНЕСКО
Стабилизация || Подача
Трехлетка|| Концессия
Плотность|| Дети наши
Масс-строй || Телефон
Солидарность|| Новое слово
Земналог|| Башни
Копнули || Земотношения
Берега|| Составчик
Преграда|| Штрафанем
Крупные суммы || В селах
Небеса|| Высокие цены
Засада|| Очередник
Россцены || Строймонтаж
Трещиты|| Ленинградка
Тепло|| Феникс
Фискал || Хозяин
Платежи|| Знание
Неволя|| Супруги
О рекламе || Торги
Статус|| Сертификат
По этажам|| Градострой
Цемент || Семинары
Правила|| Экология
Броня|| По расчету
Снос || Трещины
Алмазы|| Выселение
О бизнесе|| Госполе
Срок исков || Управленцы
Парковка|| Транспорт
Слабое звено|| Насторожились
Сберкассы || За и против
Покупатель|| Роем под музей
Границы|| Средства
Валюты || Расселение
Страх|| Поселок
Опыт|| Справедливость
Ликвидность || Абхазия
Сестрорецк|| Кольцо
Вопрос|| Острова
Имя собственника || Реанимация
Ускоренно|| Обострение
Типовые дома|| Плюс
Есть жилье || Вкладывай
Пульс городов|| Недооценка
Иностранцы|| Категория
Пятиэтажки || Старики
Панельки|| Бетонщики
Сноси и строй|| Бледность
Подороже бы || Эффект
При своих|| Миллиардеры
Москоммерцбанк|| Пришли
Реестры || Первенец
Комуфляж|| Фаза
Прогнозы|| Упрощенка
Обитание || Построй || Под процент || Для клиентов || Жилпакет || Принятие || Скандал || Без суда || Многоквартирка || Дай волю

© 2010 Copyright. Все права защищены.