Тrestor.ru
Насыщение

Бурное развитие торговли в Петербурге, рост валового регионального продукта и усиление позиций региона в качестве транспортно-логистического центра стали причиной возникновения в городе дефицита складов. Дефицит самых дорогих и качественных – мультимодальных складов высшей категории составляет более 1 млн кв. м. Относительного насыщения спроса участники рынка ожидают не раньше 2009 года.

Кирилл Малышев, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, оценивает дефицит качественных площадей до конца 2007 года в 1,2–1,3 млн кв. м. Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, при этом отмечает, что несмотря на дефицит, клиенты становятся более требовательными (как правило, это происходит за счет выхода на рынок западных ритейлоров). «Многие компании выбирают не только качественные помещения, но и качественную концепцию, удобное расположение», – отмечает он.

Основные потребители складского рынка сегодня – ритейлоры, импортеры, логисты и производители. Все они сегодня осознают, что строительство не является их профильным бизнесом, что гораздо прибыльнее вкладывать деньги в развитие своих сетей в городе и регионах, чем в создание собственных складов. Также многие логистические компании понимают, что их дело – именно логистика, они арендуют помещения в складских комплексах (Relogix, RLC, Megalogistic. FinPost, DHL и др.). Кроме того, существует тенденция, когда логисты и ритейлоры даже продают свои логистические комплексы и остаются в них только арендаторами.

Дорасти до гибкости Большинство объектов высокого класса, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2007 году, относится к классу «А». Это связано с тем, что разница в себестоимости строительства комплексов «А»- и «В»-классов не превышает 10–12%, а арендные тарифы отличаются более чем на 15%.

Ставки аренды на складские помещения класса «А» составляют сейчас $120–130 за кв. м, ставки класса «В» варьируются в пределах $100–115 за кв. м в год без учета НДС и коммунальных платежей. По мере насыщения рынка темпы роста арендных ставок начнут замедляться. Стоимость строительства простой коробки под склад варьируется в диапазоне $600–700 кв. м (без коммуникаций).

В настоящее время в городе строится несколько складских терминалов общей площадью около 300 тыс. кв. м. До конца 2008 года будет введено в эксплуатацию около 1 млн кв. м. Заявленная площадь строящихся мультимодальных терминалов до 2010 года – 3,3 млн кв. м. Но по оценкам Colliers International (исходя из существующей практики девелопмента) объем предложения на 2010 год не превысит 2 млн кв. м. «По нашим оценкам, 2009 год станет ключевым для данного сектора рынка. В эксплуатацию единовременно будет введено большое количество складских проектов – около 1 млн кв. м, благодаря чему ставки аренды и прочие коммерческие условия станут более гибкими», – уверен Кирилл Малышев.

Системные проблемы Относительно большие складские площади (от 3 тыс. кв. м) пользуются спросом, в основном, со стороны логистических операторов. Крупные российские и международные торговые сети также проявляют интерес к высококлассным помещениям.

Однако складские мощности распределены по городу без какого-либо плана, поскольку большей частью сформированы путем бессистемного перевода производственных объектов в складские площади на разных территориях Петербурга. К примеру, наиболее привлекательной для организации склада класса «А» является в последнее время южная часть города, рядом с Московским шоссе. Основным критерием выбора места потенциального расположения склада становится близость к КАД, что ведет к серьезным транспортным проблемам. Кроме того, все имеющиеся программы развития различных видов транспорта и улично-дорожной сети разрабатываются и реализуются практически без координации с развитием складских мощностей.

При этом в Северной столице крайне мало крупных мультимодальных терминалов общего пользования, которые – полностью оправдывая свое название, действительно обеспечивали бы эффективное взаимодействие различных видов транспорта. И эта проблема накладывается на отсутствие координации в развитии транспортно-логистических систем Петербурга и Ленинградской области. Объективная потребность в выводе с территории города части крупных производственных и складских объектов не сопровождается реализацией соответствующих программ по их размещению в Ленобласти. Грядущие проблемы Максим Мельников, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург, предполагает, что у некоторых компаний – застройщиков складов уже через три года могут начаться проблемы. «Многие компании, которые строят объекты класса «А», стремятся к быстрым деньгам, пытаясь выжать максимум прибыли с участка. Они нарушают коэффициент застройки, или выбирают неправильную локацию, или ориентируются не на тот сегмент рынка, или строят там, где и так наблюдается перенасыщение предложения, или завышают арендные ставки. Сейчас такие ошибки нивелируются высоким спросом, но через несколько лет ситуация может изменится».

Максим Мельников считает, что проектировать и строить мультимодальные склады нужно в районах с хорошей транспортной доступностью, но не у Московского шоссе, где к 2010 году уже планируется к вводу около 1,5 млн кв. м складских площадей. «На этом направлении может возникнуть настоящее перенасыщение предложения, в то время как на севере города ощущается его острый недостаток», – предупреждает г-н Мельников.

Но найти такие места в городе крайне сложно. На рынке по-прежнему острый недостаток инженерно подготовленных земельных участков, пригодных для строительства складов. Цены на участки завышены. И это может изменить структуру рынка складской недвижимости не в лучшую сторону. Аналитики предупреждают, что земля под строительство складов (особенно неподготовленная), не может стоить больше $60 за кв. м. В противном случае экономика проекта может быть поставлена под сомнение.

Схожие статьи
Обезопасимся
Оценки
Налоговая
Правление
 




Архив новостей:

Бумажные дела || Правда
Роскошь|| Нормы
Цитатник|| Краны
Дело || Проблемы прав
Дорогие налоги|| Недвижимость
Реставрация|| Организации
Хрущевки || Опасение
Обязаны|| Воспитание
Охта|| Не дрогнем
Санкция || Новостройки
Долг|| Программа
Качество|| Девелопмент
Регулирование || Прикрытие
Соинвесторы|| Созидание
Петербург|| Рубль
Обустройство || Прописки
Собственное|| Сельхоз
Госуклон|| Объекты
Универмаг || Дороги
Гарантии|| Ставки
Эффективность|| Функции
Госнужды || Поправки
Ипотека онлайн|| Экономия
Ритейл|| Строитель
Кооперация || Газпром
Информация|| Участки
Компенсация|| Продажа
Промзона || Землемеры
Подготовка|| Льготы
Столица|| Бюджет
Условимся || Спрос
Деревяшки|| Планка высоко
Метры|| Падение
Расширение || Риэлторы
Госрезервы|| Криминал
Противовес|| Отъем земли
Домик || Освоение
Неплательщик|| Дачи дачи
Независимо|| Электро
Кооперативчик || Стандарты
Куски|| Спецы
Самоволка|| Льготы
Подписание || Эксперимент
Перегон|| В законе
Кирпичи|| Аукцион
Упрощение || Перехват
Продление|| Революция
Смольный|| Анализаторы
Ломбарды || Советники
Бренды|| Полгода
Попытка|| Главстрой
Прорыв || Море
Реновация|| Природа
Стратегии|| Чиновник
Управление || Не будет
Мониторинг|| Окошко
Капремонт|| Урок
Распродажа || Лицензия
Города|| Линия
Трущобы|| Опережение
Ответственность || Узы
Замужем|| Коммуналка
Сквоттер|| ПБЮОЛ
Не зарекайся || Законопроект
Вклады|| Реформа ЖКХ
Безликость|| Тянем
Долгий срок || В оборот
Люди|| Лотерея
Строемся|| Система учета
Комфорт || От государства
Головоломка|| Припасы
Одноэтажки|| Положено
Нацпроект || Достоинство
Рублевые|| Дешевле рынка
Глубина|| Лизинг
Стройкомплекс || Интересы
Крыши|| Дворы
Быстрота|| Шесть соток
Профиль || Противники
Реконструкция|| Соцнормы
Серость|| Переход прав
Утверждение || Нелегальщик
Мелкота|| Не сесть бы
Быль|| Прихватизация
Экономрост || Комиссия
Нищие|| Насыщение
Для приватизатора|| По льготам
Прописью || Миссия
Долевое участие|| Схемы
Очереди|| Сокращение
Внесение || Расчет
1 полугодие|| Оформление
Не сбежать|| ЮНЕСКО
Стабилизация || Подача
Трехлетка|| Концессия
Плотность|| Дети наши
Масс-строй || Телефон
Солидарность|| Новое слово
Земналог|| Башни
Копнули || Земотношения
Берега|| Составчик
Преграда|| Штрафанем
Крупные суммы || В селах
Небеса|| Высокие цены
Засада|| Очередник
Россцены || Строймонтаж
Трещиты|| Ленинградка
Тепло|| Феникс
Фискал || Хозяин
Платежи|| Знание
Неволя|| Супруги
О рекламе || Торги
Статус|| Сертификат
По этажам|| Градострой
Цемент || Семинары
Правила|| Экология
Броня|| По расчету
Снос || Трещины
Алмазы|| Выселение
О бизнесе|| Госполе
Срок исков || Управленцы
Парковка|| Транспорт
Слабое звено|| Насторожились
Сберкассы || За и против
Покупатель|| Роем под музей
Границы|| Средства
Валюты || Расселение
Страх|| Поселок
Опыт|| Справедливость
Ликвидность || Абхазия
Сестрорецк|| Кольцо
Вопрос|| Острова
Имя собственника || Реанимация
Ускоренно|| Обострение
Типовые дома|| Плюс
Есть жилье || Вкладывай
Пульс городов|| Недооценка
Иностранцы|| Категория
Пятиэтажки || Старики
Панельки|| Бетонщики
Сноси и строй|| Бледность
Подороже бы || Эффект
При своих|| Миллиардеры
Москоммерцбанк|| Пришли
Реестры || Первенец
Комуфляж|| Фаза
Прогнозы|| Упрощенка
Обитание || Построй || Под процент || Для клиентов || Жилпакет || Принятие || Скандал || Без суда || Многоквартирка || Дай волю

© 2010 Copyright. Все права защищены.