Тrestor.ru
Проблемы прав

После введения в действие (1 марта 2005 года) нового Жилищного кодекса РФ в работе ряда инвестиционных и строительных компаний возникла правовая коллизия, связанная с изменением порядка подсчета общей площади квартир. Это может создать существенные препятствия в регистрации права собственности на жилье, приобретенное гражданами и юридическими лицами на стадии инвестирования. Учитывая актуальность темы, предлагаем вниманию читателей ответы на вопросы о путях устранения негативных последствий данной коллизии и предотвращения неожиданных печальных казусов, способных не только существенно ударить по карманам соинвесторов, но и оставить их без крыши над головой.

- Стремясь установить справедливый расчет за коммунальные услуги, законодатели исключили необогреваемые и неосвещаемые помещения, в частности балконы и лоджии, из перечня площадей, за которые взимается плата. Но как этот пункт нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) способен повлиять на оформление прав собственности инвесторов на квартиры? - Указанная коллизия касается жилых объектов, которые были спроектированы до 1 марта 2005 года, но для которых денежные средства привлекались застройщиками и инвесторами уже после введения в действие ЖК РФ. На момент разработки проектной документации на строительство этой недвижимости уже существовала сложившаяся единообразная практика (закрепленная распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 года № 592?РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий»), согласно которой общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также летних помещений: лоджий, балконов, веранд, подсчитываемых с понижающими коэффициентами (для лоджий — 0,5, для балконов — 0,3). В разработанных до 1 марта 2005 года инвестиционных контрактах между застройщиками и правительством Москвы, а также в инвестиционных договорах между застройщиком и конечными инвесторами (потребителями) площадь летних помещений включали в общую. С введением в действие нового ЖК РФ летние помещения учитывать перестали (ст. 15). При этом согласно ст. 4 в сферу его регулирования не входят отношения в области инвестиций. Поэтому, привлекая от граждан и юридических лиц инвестиции для строительства, застройщики и инвесторы и после указанной даты в заключаемых договорах (соинвестирования, долевого участия) указывали все тот же размер общей площади квартир, учитывая метраж летних помещений.

При регистрации же права собственности на возведенную недвижимость органы Федеральной регистрационной службы (ФРС) указывают в данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) площадь квартиры по данным фактических обмеров БТИ, осуществляемых по окончании строительства. Между тем согласно ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122?ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в многоквартирных домах такая регистрация проводится в соответствии как с этим документом, так и с ЖК РФ. В итоге в ЕГРП включают сведения об общей площади квартиры, определяемой в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, то есть без летних помещений. Таким образом, в проектной документации и инвестиционных договорах может быть приведена одна общая площадь квартиры (с летними помещениями), а в данных БТИ — другая (без них), меньше той, что указана в инвестиционном договоре с будущим собственником, хотя в действительности она не изменилась. Кроме того, в ходе строительства обычно допускается незначительное отклонение от предусмотренного проектной документацией метража, что влечет за собой изменение фактической площади отдельной квартиры до трех-четырех квадратных метров в ту или иную сторону. При таких обстоятельствах регистрирующий орган зачастую лишен возможности идентифицировать по представленным документам жилье с тем, право на инвестирование которого было приобретено у застройщика (или последующих инвесторов). Из-за этого у органов ФРС отсутствуют основания для регистрации права собственности.

- Как сейчас действуют регистрирующие органы в подобной ситуации, ведь ЖК РФ вступил в силу уже довольно давно? - В настоящий момент отмечена практика отказов органами ФРС в проведении регистрации права собственности при возникновении подобной коллизии — по основаниям, изложенным в ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122?ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для устранения препятствия в регистрации ФРС предлагает сторонам инвестиционных отношений уточнять заключенные ими инвестиционные договоры на предмет того, что именно в них понимается под общей площадью. - Каким образом это сделать? Ведь, возможно, договор уже не только подписан и частично исполнен, но и представлен на регистрацию? —?Уточнить такое понятие стороны вправе путем подписания соглашения, дополнительного к уже действующему договору, или иного обоюдного документа (например, акта об исполнении обязательств по договору), указав, что под общей площадью квартир понимается сумма площадей всех его помещений, включая летние, а также встроенных шкафов. Лучше сделать это заблаговременно — до подачи документов в ФРС. Несмотря на отведенный законом месячный срок регистрации, отказ в ней чреват значительной потерей времени. Так, орган ФРС может не сразу выявить указанную коллизию в документах, а сначала приостановить регистрацию по иным, не связанным с размером площади квартир основаниям (неполный комплект бумаг, дефекты в оформлении полномочий участников инвестиционных отношений и пр.). В итоге сначала будет потеряна масса времени на устранение недостатков, а только затем, при выявлении ФРС рассматриваемой коллизии, последует отказ в регистрации уже по данному основанию. В свою очередь устранение этого дефекта при оформлении права собственности в многоквартирном доме связано с подписанием документов большим числом лиц, что также не ускоряет дела.

- Какие иные последствия кроме увеличения сроков регистрации могут возникнуть у соинвесторов? - Несмотря на то что указанная коллизия при наличии благоразумия и осмотрительности у обеих сторон инвестиционных отношений может быть достаточно легко разрешена в теории, на практике нередко возникают трудности. Так, многие граждане-соинвесторы неверно полагают: раз новым ЖК РФ установлен порядок определения общей площади квартиры, отличный от того, что применялся при заключении ими инвестиционных договоров, значит, и площадь квартиры, предусмотренная договором, уменьшилась. Зачастую договоры предусматривают обязательство компании, привлекающей вложения, вернуть часть инвестиционной стоимости при уменьшении общей площади квартиры, выявленном органами БТИ. Пользуясь этим, некоторые соинвесторы стали предъявлять иски к фирмам о возврате части взноса. Подобную позицию нельзя даже назвать правовой, поскольку совершенно очевидно, что изменение порядка подсчета общей площади никак не влечет за собой действительного ее уменьшения. Да и сфера действия ЖК РФ не распространяется на инвестиционные отношения (ст. 4), поэтому данное понятие «общая площадь квартиры» не может использоваться при толковании аналогичного понятия договора. К тому же вышеназванное распоряжение мэра действует и применяется до сих пор. Соответствие же общей площади, указанной в договорах, той, что заявлена в проекте, несложно проверить в суде путем элементарных подсчетов, сличив эти бумаги.

Тем не менее в Москве даже имеются отдельные случаи удовлетворения таких исков. Но независимо от результатов их рассмотрения судами само наличие этих разбирательств только упрочило позицию ФРС относительно отсутствия оснований для регистрации прав на подобные квартиры. - Но ведь споры всегда завершаются вынесением судебных решений. Значит, при благоприятном для гражданина варианте развития событий ответственность ляжет исключительно на застройщиков и риелторов, а предъявивший иск человек, хотя и теряет время, взыскивает с данных компаний деньги? - Предъявлением таких исков граждане-соинвесторы способны не только надолго оттянуть процедуру регистрации права собственности на квартиру, но и столкнуться с более серьезными проблемами. Вынесение подобного судебного решения реально, только если суд установит, что в предусмотренную договором общую площадь квартиры не входит метраж летних помещений. Опираясь на данный юридический факт, можно сделать обоснованный вывод: хотя квартира, построенная фактически, соответствует спроектированной по размерам (с учетом летних помещений), это совсем не та квартира, которая предусмотрена договором, так как последняя имеет аналогичный размер лишь без учета летних помещений.

Таким образом, пользуясь решением суда, вынесения которого истец добился, компания-ответчик, не желающая принимать на свой счет инвестирование строительства летних помещений, вправе признать, что она не выполнила предусмотренного договором обязательства обеспечить строительство квартиры заданной площади и может распорядиться готовой квартирой на свое усмотрение, возвратив гражданину инвестиционный взнос. Имея на руках подобное решение суда и лишившись жилья, горе-истец будет похож на унтер-офицерскую вдову, которая сама себя выпорола, добившись иском не обогащения за чужой счет, а необходимости отстаивать право собственности на квартиру в суде, что при такой ситуации представляется весьма проблематичным. Избежать возникновения вышеописанных проблем при регистрации, а также других неприятных правовых казусов можно элементарно: подробно раскрывая в инвестиционных договорах понятие общей площади квартиры. При подготовке материала использованы документы Федеральной регистрационной службы, а также материалы рассмотрения конкретных судебных дел.

Схожие статьи
Обезопасимся
Оценки
Налоговая
Правление
 
аренда люлки




Архив новостей:

Бумажные дела || Правда
Роскошь|| Нормы
Цитатник|| Краны
Дело || Проблемы прав
Дорогие налоги|| Недвижимость
Реставрация|| Организации
Хрущевки || Опасение
Обязаны|| Воспитание
Охта|| Не дрогнем
Санкция || Новостройки
Долг|| Программа
Качество|| Девелопмент
Регулирование || Прикрытие
Соинвесторы|| Созидание
Петербург|| Рубль
Обустройство || Прописки
Собственное|| Сельхоз
Госуклон|| Объекты
Универмаг || Дороги
Гарантии|| Ставки
Эффективность|| Функции
Госнужды || Поправки
Ипотека онлайн|| Экономия
Ритейл|| Строитель
Кооперация || Газпром
Информация|| Участки
Компенсация|| Продажа
Промзона || Землемеры
Подготовка|| Льготы
Столица|| Бюджет
Условимся || Спрос
Деревяшки|| Планка высоко
Метры|| Падение
Расширение || Риэлторы
Госрезервы|| Криминал
Противовес|| Отъем земли
Домик || Освоение
Неплательщик|| Дачи дачи
Независимо|| Электро
Кооперативчик || Стандарты
Куски|| Спецы
Самоволка|| Льготы
Подписание || Эксперимент
Перегон|| В законе
Кирпичи|| Аукцион
Упрощение || Перехват
Продление|| Революция
Смольный|| Анализаторы
Ломбарды || Советники
Бренды|| Полгода
Попытка|| Главстрой
Прорыв || Море
Реновация|| Природа
Стратегии|| Чиновник
Управление || Не будет
Мониторинг|| Окошко
Капремонт|| Урок
Распродажа || Лицензия
Города|| Линия
Трущобы|| Опережение
Ответственность || Узы
Замужем|| Куммуналка
Сквоттер|| ПБЮОЛ
Не зарекайся || Законопроект
Вклады|| Реформа ЖКХ
Безликость|| Тянем
Долгий срок || В оборот
Люди|| Лотерея
Строемся|| Система учета
Комфорт || От государства
Головоломка|| Припасы
Одноэтажки|| Положено
Нацпроект || Достоинство
Рублевые|| Дешевле рынка
Глубина|| Лизинг
Стройкомплекс || Интересы
Крыши|| Дворы
Быстрота|| Шесть соток
Профиль || Противники
Реконструкция|| Соцнормы
Серость|| Переход прав
Утверждение || Нелегальщик
Мелкота|| Не сесть бы
Быль|| Прихватизация
Экономрост || Комиссия
Нищие|| Насыщение
Для приватизатора|| По льготам
Прописью || Миссия
Долевое участие|| Схемы
Очереди|| Сокращение
Внесение || Расчет
1 полугодие|| Оформление
Не сбежать|| ЮНЕСКО
Стабилизация || Подача
Трехлетка|| Концессия
Плотность|| Дети наши
Масс-строй || Телефон
Солидарность|| Новое слово
Земналог|| Башни
Копнули || Земотношения
Берега|| Составчик
Преграда|| Штрафанем
Крупные суммы || В селах
Небеса|| Высокие цены
Засада|| Очередник
Россцены || Строймонтаж
Трещиты|| Ленинградка
Тепло|| Феникс
Фискал || Хозяин
Платежи|| Знание
Неволя|| Супруги
О рекламе || Торги
Статус|| Сертификат
По этажам|| Градострой
Цемент || Семинары
Правила|| Экология
Броня|| По расчету
Снос || Трещины
Алмазы|| Выселение
О бизнесе|| Госполе
Срок исков || Управленцы
Парковка|| Транспорт
Слабое звено|| Насторожились
Сберкассы || За и против
Покупатель|| Роем под музей
Границы|| Средства
Валюты || Расселение
Страх|| Поселок
Опыт|| Справедливость
Ликвидность || Абхазия
Сестрорецк|| Кольцо
Вопрос|| Острова
Имя собственника || Реанимация
Ускоренно|| Обострение
Типовые дома|| Плюс
Есть жилье || Вкладывай
Пульс городов|| Недооценка
Иностранцы|| Категория
Пятиэтажки || Старики
Панельки|| Бетонщики
Сноси и строй|| Бледность
Подороже бы || Эффект
При своих|| Миллиардеры
Москоммерцбанк|| Пришли
Реестры || Первенец
Комуфляж|| Фаза
Прогнозы|| Упрощенка
Обитание || Построй || Под процент || Для клиентов || Жилпакет || Принятие || Скандал || Без суда || Многоквартирка || Дай волю

© 2010 Copyright. Все права защищены.